НА ГОЛОВНУ

Безпека життєдіяльності та охорона праці || Хімічні науки || Бізнес і заробіток || Гірничо-геологічна галузь || Природничі науки || Зарубіжна література || Інформатика, обчислювальна техніка та управління || Мистецтво. Культура || Історія || Літературознавство. Фольклор || Міжнародні відносини та політичні дисципліни || Науки про Землю || Загальноосвітні дисципліни || Психологія || Релігієзнавство || Соціологія || Техніка || Філологія || Філософські науки || Екологія || Економіка || Юридичні дисципліни
ГоловнаЮридичні дисципліниЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
С.П.Грішаев, А.М.Ерделевскій. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другої. Постатейний. Під ред .. Підготовлено для системи КонсультантПлюс., 2007 - перейти до змісту підручника

§ 4. Оренда будинків та споруд Стаття 650. Договір оренди будівлі або споруди

Коментар до статті 650 1.

Договір оренди будівлі або споруди - самостійний вид договору оренди. Основною його ознака - специфіка предмета: будівлі та споруди як окремо стоять об'єкти нерухомості відрізняються фундаментальної (міцної) прив'язкою до конкретної земельної ділянки, конструктивно розраховані на тривалий термін експлуатації і тому мають відносно високу вартість і особливу значимість для цивільного обороту.

Договір оренди будівлі та споруди БЕЗОПЛАТНО, взаємний (сіналлагматіческій), консенсусний. 2.

Як об'єкти оренди будівлі та споруди визначаються в договорі зазначенням їх адреси (чи іншого загальноприйнятого опису місця розташування об'єкта, що дозволяє однозначно визначити об'єкт на певній території (наприклад, р. N, промислова зона, нафтопереробний завод, корпус 2)); найменування (коли воно існує - наприклад, спортивний комплекс "Динамо", Будинок журналіста, Будинок актора та ін); інвентарного номера, функціонального призначення (житлове, нежитлове; якщо нежитлове, то - виробниче, складське, торговельне та тощо); поверховості і т.п. Опис об'єктів проводиться на підставі документів, засвідчених організаціями, що здійснюють технічний облік (інвентаризацію) об'єктів нерухомості.

Цивільний кодекс не пояснює відмінностей між будівлями і спорудами. У кожному випадку вид (категорія) об'єкта визначається згідно з даними або органів (організацій), які здійснюють державний облік та технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна, або Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, виходячи з категорії, присвоєної йому при кадастровому і технічному обліку ( інвентаризації).

Цивільний кодекс не надає також юридичного значення поділу об'єктів на будівлі та споруди, оскільки спеціальні правила про оренду зазначених об'єктів не диференціюють виникають у зв'язку з цим правовідносин.

Згідно з вимогами кадастрового і технічного обліку поняття "будівля" і "споруда" технічно характеризуються як архітектурно-будівельні об'єкти капітальної забудови: міцно, фундаментально пов'язані із земельною ділянкою. У цьому сенсі до будівель, наприклад, не можуть бути віднесені тимчасові переносні будови полегшеного (збірно-розбірного) типу без фундаменту: павільйони, кіоски, ларьки тощо Будівля (споруда) - самостійний (окремо стоїть) об'єкт нерухомості. За цією ознакою будівлі та споруди відрізняються від таких об'єктів нерухомості, як вбудовано-прибудовані приміщення, житлові та нежитлові приміщення, що входять до складу будівель і споруд.

Будинки призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи і за функціональним призначенням поділяються на житлові та нежитлові. Житловий будинок у цілому або в значній частині призначено для постійного перебування в ньому людей з метою проживання. Для визнання його таким воно має відповідати вимогам санітарно-технічних норм і правил, що пред'являються до житлових приміщень (ст. 15 ЖК). Житловий будинок на основі договору оренди може бути надано у володіння та (або) користування тільки юридичній особі (п. 2 ст. 671 ЦК).

Юридичне ж особа, в свою чергу, може використовувати житлове будівлю тільки для проживання громадян (п. 2 ст. 671 ЦК).

До нежитловим відносяться будівлі, призначені для постійного перебування в них людей без мети проживання і використовувані для адміністративних, виробничих, навчальних, культурно-просвітницьких, лікувальних, складських та інших подібних цілей.

Під спорудою розуміється будь-якій іншій (крім будівлі) архітектурно-будівельний об'єкт. Споруди мають техногенну природу, служать технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово. До споруд, згідно з вимогами органів кадастрового і технічного обліку, зазвичай відносять: гідротехнічні споруди (греблі, канали, водосховища і інш.), Об'єкти транспортної інфраструктури (шляхопроводи, мости, тунелі і проч.

), портові споруди, атомні станції, тепло-і електростанції, спортивні споруди (стадіони, басейни) та інші інженерні споруди.

Предметом аналізованого договору можуть бути саме будівлі або споруди в цілому, а не об'єкти, що входять до їх складу і іменовані приміщеннями. Об'єкти, що входять до складу будівлі або споруди, які є частиною цілого, можуть бути віднесені як до житлових (службова квартира в будівлі школи), так і до нежитлових приміщень (підвальне приміщення, кімната під офіс в адміністративному будинку або в спортивно-видовищному спорудженні та т . п.).

Здавання в оренду житлових приміщень для проживання в них регулюється гл. 35 ГК "Найм житлового приміщення". Відносно ж правового регулювання договору оренди нежилих приміщень, що входять до складу будівель або споруд, будь-які спеціальні правила в ГК відсутні. Тому, виходячи з ст. 625 ГК, до оренди нежитлового приміщення в складі будівлі або споруди повинні застосовуватися загальні положення про оренду, насамперед ті з них, які відносяться до оренди нерухомості, і норми § 4 гл. 34 ГК "Оренда будинків та споруд» не витісняють їх. Підтвердженням подібного підходу служить і відмінність в правовому регулюванні оренди та купівлі-продажу приміщень, розташованих в будівлі та споруді. Якби законодавець, як при купівлі-продажу, прагнув уніфікувати відносини, що виникають у зв'язку з орендою будівель (споруд) і розташованих в них приміщень, то ніщо не перешкоджало б йому в цьому. Достатньо було б за аналогією з § 7 гл. 30 ГК "Продаж нерухомості" розширити коло об'єктів оренди і назвати відповідний параграф "Оренда нерухомості".

Разом з тим у правозастосовчій практиці на оренду нежитлового приміщення в складі будівлі або споруди найчастіше в силу аналогії закону поширюють деякі норми про оренду будівлі або споруди. Подібного підходу не уникнув і Вищий Арбітражний Суд РФ, визнаючи підлягають державній реєстрації не всі договори оренди нежитлових приміщень, що входять до складу будівель і споруд, а лише ті з них, які укладені на строк не менше одного року (п. 2 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. N 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень" (Вісник ВАС РФ. 2000. N 7)). (Докладніше про це див коментар до п. 2 ст. 651 ЦК.)

3. Стаття, що, як і наступні норми § 4 гл. 34, не містить яких-або приписів про суб'єктів договору оренди будівлі або споруди. Згідно ж загальним положенням про оренду орендодавець за даним договором - будь-яка фізична або юридична особа, яка має титул власника будівлі або споруди, або особа, що має повноваження законом або власником здавати дані об'єкти в оренду (див. ст. 608 ЦК та коментар до неї). Якщо в оренду здається будівлю або споруду, є державною або муніципальною власністю і не закріплене за державними і муніципальними підприємствами і установами, то орендодавцями за договором виступають органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах їх компетенції, встановленої актами, що визначають статус цих органів.

Так, Федеральне агентство з управління федеральним майном у межах та в порядку, що визначені федеральним законодавством, здійснює повноваження власника щодо майна, що становить скарбницю РФ, виступаючи орендодавцем щодо що у федеральній власності адміністративних будівель, будівель і нежилих приміщень (див. п. 1 Постанови Уряду РФ від 5 січня 1998 р. N 3 "Про порядок закріплення та використання що перебувають у федеральній власності адміністративних будівель, будівель і нежилих приміщень" (СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 264). Див також Постанова Уряду РФ від 8 квітня 2004 р. N 200 "Питання Федерального агентства з управління федеральним майном" (СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492)).

При здачі в оренду державних будівель і споруд нерідко в договорі поряд з орендодавцем називається і балансоутримувач, який не є стороною договору - орендодавцем.

Іншими словами, тут немає множинності осіб на стороні орендодавця. Балансоутримувач складається у правовідносинах лише з орендодавцем, здійснюючи технічне обслуговування, утримання, експлуатацію та ремонт об'єкта.

До іншим особам, уповноваженою бути орендодавцями в силу закону, можуть бути віднесені: суб'єкти права господарського відання - унітарні державні та муніципальні підприємства; казенне підприємство як суб'єкт права оперативного управління щодо будівель і споруд, придбаних в внаслідок підприємницької діяльності, дозволеної установі її установчими документами (ст. 295, 297, 298 ЦК, ст. 18, 19 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах"). При цьому державні та муніципальні унітарні підприємства здають в оренду будівлі і споруди не тільки за згодою власника або органу, ним уповноваженої (як правило, це територіальні органи Федерального агентства з управління федеральним майном), але і з дотриманням вимоги про збереження підприємством можливості здійснювати діяльність, певну його статутом. З цією метою для отримання згоди на вчинення правочинів підприємство представляє уповноваженому державному органу інформацію про прогноз впливу результатів угоди на підвищення ефективності діяльності підприємства в розрізі виробничих і фінансових показників (див. розпорядження

Мінмайна Росії від 5 листопада 2003 р. N 6155-р "Про погодження угод федерального державного унітарного підприємства щодо закріпленого за ним у господарському віданні федерального нерухомого майна" (Щотижневий бюлетень законодавчих та відомчих актів. 2004. N 10)).

Орендар - громадянин або юридична особа, але, як правило, це комерційні та некомерційні організації, що орендують будівлі і споруди для підприємницької діяльності або (стосовно до будівель) для забезпечення їх діяльності в якості організації (зокрема , для розміщення офісу). Орендар житлового будинку - тільки юридична особа (див. п. 2 ст. 671 ЦК). 4.

Як випливає з п. 1, будівлю або споруду передається "у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю". Значить, можлива оренда, при якій орендодавець зберігає за собою правомочність володіння, надаючи будівлю або споруду тільки у тимчасове користування. Так, будівля загальноосвітньої школи, в якому в денний час навчаються її учні, може бути передано іншій освітній установі в користування на умовах оренди, наприклад, для проведення у вечірній час навчальних занять. 5.

У п. 2 закріплено співвідношення спеціальних норм, присвячених двом видам договору оренди, предмет яких - нерухомість: договором оренди будівлі або споруди і договором оренди підприємства як майнового комплексу, до складу якого входять земельні ділянки, будівлі і споруди.

Норми про оренду будівлі або споруди застосовуються і до договору оренди підприємства, але тільки при відсутності спеціальних норм у § 4 гл. 34 про оренду підприємства. Це правило покликане забезпечити в необхідних межах єдність правового регулювання названих видів договору оренди. Так, до оренди підприємства застосовуються положення ст. 652, 653 ЦК про права на земельну ділянку при оренді знаходиться на ньому будівлі або споруди; ст. 654 ГК про орендну плату; ст. 655 ГК про передачу будівлі або споруди. Водночас до договору оренди підприємства незастосовні положення про державну реєстрацію договору оренди будівлі або споруди.

Встановлення названої вище ієрархії означає також, що § 1 гл. 34 "Загальні положення про оренду" застосовується до оренди підприємства тільки за відсутності спеціальних норм у § 5 про оренду підприємства і § 4 про оренду нерухомості.

« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " § 4. Оренда будинків та споруд Стаття 650. Договір оренди будівлі або споруди "
  1. Стаття 651. Форма та державна реєстрація договору оренди будівлі або споруди
    оренді будівлі або споруди на термін не менше року (тобто на термін, що дорівнює року і більше). З цієї причини укладення договору оренди будівлі або споруди на термін менше року підпорядковується загальним правилам про укладення письмових договорів шляхом складання єдиного документа. Такий договір не вимагає реєстрації і вважається укладеним з моменту його підписання сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1 ст.
  2. Питання 27. Договір прокату
    орендодавець , здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування. Договір прокату - це різновид договору оренди, тому до відносин з прокату майна застосовуються загальні положення про оренду, якщо це не суперечить спеціальним нормам про прокат.
  3.  Питання 30. Оренда підприємств 1.
      оренди-підприємства-hrH 2. Опиічітельіие риси договір "" [: ф до ^ ЩР ^ іпт j "І '' '' '1. За договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю підприємство як єдине ціле за плату в тимчасове володіння і користування, а орендар зобов'язується сплачувати обумовлену орендну плату . 2. Відмінні риси договору оренди підприємства:? предметом оренди є
  4.  2. Оренда транспортного засобу без надання послуг з управління та технічної експлуатації Стаття 642. Договір оренди транспортного засобу без екіпажу
      оренди транспортного засобу без екіпажу притаманні ознаки, що об'єднують його з договором оренди транспортного засобу з екіпажем, що зазначені в п. 1 коментаря до ст. 632 ГК. Даний договір відрізняє від суміжного зобов'язання то, що орендодавець надає орендареві транспортний засіб без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації. Ця риса зумовлює інші
  5.  Стаття 655. Передача будівлі або споруди
      орендодавцем обов'язки щодо їх передачі орендарю, а орендарем - обов'язки щодо їх ухвалення. Загальні положення про надання майна орендарю (див. ст. 611 - 613 ЦК) не передбачають порядок передачі об'єкта в оренду. Він передається відповідно до загальних правил про передачу речі (див. п. 1 ст. 224 ЦК). На відміну від цього згідно абз. 1 п. 1 при передачі будівлі або споруди
  6.  § 7. Необгрунтованість відмінностей у правових підходах при визначенні предмета договору застави та договору купівлі-продажу
      оренди цієї ділянки ". Аналогічне правило міститься в ч. 2 ст. 69 Закону про іпотеку. Як роз'яснили Пленум Верховного Суду РФ і Пленум Вищого Арбітражного Суду РФ в спільному Постанові від 1 липня 1996 р. N 6/8" Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації ", відповідно до п. 3 ст. 340 Кодексу іпотека будівлі або споруди
  7.  Різновиди договору найму
      оренди) земельних ділянок, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, договір найму (оренди) транспортних засобів, договір лізингу. Так, особливості договору найму будівлі або іншої капітальної споруди визначені СТ.СТ.793-797 ЦК. Ці особливості стосуються: 1) форми договору і його реєстрації. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої
  8.  Стаття 552. Права на земельну ділянку при продажу будівлі, споруди або іншої знаходиться на ньому нерухомості
      оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки. При цьому можливі ситуації, коли в договорі продажу нерухомості не визначена доля відповідної земельної ділянки. У цьому випадку покупцю переходить право власності на частину земельної ділянки, зайняту нерухомістю та необхідну для її використання.
  9.  Стаття 658. Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства
      оренди підприємства тільки письмова. Більше того, п. 1 цієї статті виключає вибір способу додання угоді письмової форми, встановлюючи, що даний договір укладається шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. У силу цього висновок його допомогою обміну документами з використанням засобів письмовій зв'язку або у формі акцепту діями письмовій оферти неприпустимо
  10.  Стаття 689. Договір безоплатного користування
      оренди, кожен з яких представляє собою договір про передачу індивідуально-визначеної речі у тимчасове користування (перший - на оплатній основі, а другий - на безоплатній), до договору позички застосовується ряд загальних положень про оренду. Стаття 690. Ссудодатель Коментар до статті 690 Про поняття комерційної організації див. ст. 50 ГК. Стаття 691. Надання речі у безоплатне
  11.  Стаття 265. Підстави набуття права довічного успадкованого володіння земельною ділянкою Стаття 266. Володіння і користування земельною ділянкою на праві довічного успадкованого володіння Стаття 267. Розпорядження земельною ділянкою, які у довічне успадковане володінні
      оренди або безоплатного термінового користування. Однак в силу ст. 21 ЗК не допускається розпорядження земельною ділянкою на праві довічного успадкованого володіння, крім переходу у спадок. Таким чином, ЗК виключає будь-які угоди за розпорядженням ділянкою, у тому числі оренди та безоплатного користування. Стаття 268. Підстави набуття права постійного (безстрокового) користування
  12.  Стаття 617. Збереження договору оренди в силі при зміні сторін
      оренди при зміні осіб у зобов'язанні на стороні орендодавця або орендаря. В силу п. 1 коментованої статті при зміні осіб на стороні орендодавця, викликаної переходом права власності або іншого речового права на здане в оренду майно від орендодавця до іншої особи (незалежно від підстав переходу), діє правило про прямування права оренди за річчю (див. коментар до
  13.  Стаття 610. Термін договору оренди
      орендарю, як правило, на певний, точно обумовлений у договорі термін (договірний строк). Він може визначатися календарною датою, закінченням періоду часу або вказівкою на подію, яка повинна настати (див. ст. 190 ЦК). Оренда на термін до одного року вважається короткостроковою. 2. Якщо термін оренди в договорі не зазначено взагалі або не названий спосіб його визначення чи це
  14.  Стаття 608. Орендодавець
      оренду наділений його власник, оскільки право розпорядження - один з основних елементів змісту права власності. Власник має право виступати орендодавцем як безпосередньо, так і через інших осіб. Останнє можливо, наприклад, якщо в оренду надається майно, що є державною власністю або власністю муніципальних утворень, не закріплене за
  15.  Стаття 340. Майно, на яке поширюються права заставодержателя
      оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Чинне законодавство не проводить розмежування між будівлями і спорудами, проте в загальноприйнятому сенсі відмінність полягає в тому, що будівлі призначені для постійного перебування в них людей для проживання або здійснення будь-якої діяльності, тоді як споруди служать чисто технічним цілям. Житлові будинки
  16.  Стаття 620. Дострокове розірвання договору на вимогу орендаря 1.
      оренди на вимогу орендаря. Їх наявність не виключає можливості дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця на підставі загальних положень ст. 450 ГК. До підстав дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендаря у коментованій статті відносяться: 1) ухилення орендодавця від надання майна в користування орендарю перешкоджає
  17.  Стаття 425. Дія договору
      оренди будівлі застосовуються до відносинам, що існували протягом конкретного періоду часу до його укладення, то при обчисленні строку оренди будівлі для визначення того, чи підлягає договір державної реєстрації, такий період часу не включається в строк оренди: цей період часу не впливає на визначення моменту , з якого договір вважається укладеним (п. 8 додатка до
енциклопедія  заливне  український  гур'ївська  окрошка